不合理低价转让房产的合同，因侵犯债权人利益被撤销

不合理低价转让房产的合同，因侵犯债权人利益被撤销

                     作者：麻增伟律师电话：13811419086

案例：

    2009年4月30日，李某向王某借款150万元人民币，借款期满后李某未向王某归还借款，王某于2010年5月10日，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求被告王某返还借款150万元，2010年11月2日，法院判决李某于判决生效后10日内向李某给付借款，但李某一直未按判决履行义务，王某因其他原因，并未及时申请强制执行。2010年12月1日，王某得知李某与第三人签订房屋买卖合同，将李某名下位于北京市朝阳区芍药居北里的一栋64平米的房产，以80万元的价格，卖给第三人，遂向法院提起诉讼要求撤销李某与第三人签订的房屋买卖合同。

办案律师评析：

    本案是一起因侵犯债权人利益而引发的撤销权纠纷，虽然本律师接受了王某的委托，代理本案的诉讼，但不得不说的是，之所以出现目前的纠纷，主要原因在于王某的代理律师在之前的借款纠纷中，没有及时的申请财产保全措施，给李某恶意处分财产创造了有利条件。在本案事实清楚、证据充分的情况下，未采取财产保全措施，不得不说是一种诉讼策略上的失误。

本案的关键问题在于，李某将其房产以80万元出卖给第三人的行为是否构成恶意以低价转让财产，侵害债权人利益。接受案件委托后，本律师及时调查了李某与第三人的关系，得知李某与第三人系表兄弟关系，且第三人曾在借款纠纷案件中出庭为李某作证，可能存在恶意串通的故意，在诉讼过程中，又通过法院委托了房产评估机构对房产的价值做了评估，房产评估价格为152万元人民币。根据本案李某与第三人的表兄弟关系，以及第三人对李某拖欠王某150万元事实的知晓，结合房产的评估价与合同价之间存在较大差距的事实，可以认定李某转让房产的行为，已经直接损害了债权人王某的利益，王某要求撤销合同的请求，应当得到法院支持。

关于如何认定明显以不合理的低价转让房产的行为，最高法院的司法解释已经做出了规定：对于“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

本案中，房产的评估价为152万元，而合同的出让价为80万元，该80万元明显未低于房产价格的70%，即106万元，据此，最终，法院判决撤销了李某与案外第三人的房屋买卖合同。