未明确约定逾期支付租金合同解除权，不当解除合同应担责

未明确约定逾期支付租金合同解除权，不当解除合同应担责

麻增伟律师  联系电话：13811419086

案例：

2011年3月28日，段某将其位于北京市朝阳区朝外大街的商用房，出租给吓某用于办公，双方当日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2011年7月1日至2012年6月30日，租期一年，租金每月16000元，但合同约定，合同签订当日耿某应向段某交付定金16000元，并于合同签订后40日内向段某支付前三个月房租及一个月房屋押金。对耿某未支付该租金如何处理未明确约定。后耿某未及时支付前三个月房租及一个月房屋押金，段某于2011年5月30日直接将房屋提前续租给原承租人，原承租合同到期日为2011年6月30日，并直接通知耿某解除合同，后耿某起诉至法院。

律师评析：

    我国合同法规定了两种解除合同的方式，一种是约定解除，一种是法定解除，约定解除根据意思自治原则，只要达到双方约定的合同解除条件，即可直接行使合同解除权，无需履行其他手续。而法定解除，是基于法律的直接规定而产生的解除权，其对解除权的规定相对较为严格，《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据该规定，法定合同解除权要么因经过一方当事人的催告仍不履行而产生，要么是因导致合同目的无法实现，出现根本违约而产生。

具体本案而言，耿某迟延履行支付前三个月租金和押金的义务，无疑是迟延履行主要债务的情形，但由于段某和耿某并未明确约定该情形下段某的合同解除权，故在无约定解除权的情况下，应适用法定解除权。但根据法定解除权的规定，段某应首先向耿某履行一个催告程序，若耿某在段某催告后仍不履行义务时，方可行使合同解除权。而且本案中耿某迟延履行支付租金的行为，并不会立即导致双方合同目的的无法实现，因为租赁合同的合同目的，就是出租房获得租金，承租方占有使用房屋，而本案中，虽然约定签订合同后40日内，耿某应支付前三个月租金和押金，但双方约定的租期是自2011年7月1日开始，段某交付房屋的日期也在2011年7月1日，耿某此种情况下迟延支付租金的行为，与耿某已占有并使用房屋而未支付房租的情形有所区别，况且段某的房屋在2011年7月1日之前，一直由原承租人占有使用，并不存在房屋空置损失。所以，在此情形下，耿某迟延支付租金的行为并不会导致合同目的无法实现。段某解除合同前，应履行必要的催告手续，段某未经催告直接解除合同的行为有失妥当，应承担一定的过错责任。

律师提示：

当事人在签订合同时，应当明确约定解除合同的条件，特别是应明确约定，在对方当事人迟延履行付款义务的情况下，当事人所享有解除合同的权利，这样，一旦对方当事人出现迟延履行的情况，即可直接依据合同约定，行使合同解除权，而无需履行催告等程序，也不会因解除合同不当而引发纠纷。